• Более 7 лет успешной юридической практики
  • Профессиональная команда юристов
  • Помощь в решении сложных юридических задач
  • Более 300 успешно реализованных проектов
+7 (495) 777-37-90 единый центр клиентского обслуживания

Банкротство строителей и застройщиков

На сегодняшний день для многих людей остро стоит вопрос доступности жилья. В связи с этим рынок недвижимости предлагает различные варианты решения данного вопроса с помощью всевозможных схем, таких как участие в долевом строительстве, заключение договора займа и т.д. К сожалению, на данный момент времени порядка 10-15% от общего количества дольщиков оказываются обманутыми. По статистике их общее количество по всей стране достигает 150 тыс. человек.

В 2011 году подписан Федеральный закон № 210 «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности и банкротстве» и в статьи Арбитражного процессуального кодекса РФ». В измененном законе проблема защиты прав дольщиков была учтена гораздо шире и глубже, нежели в предыдущей версии закона. В данной статье мы рассмотрим практику применения данного закона за последние два года с точки зрения должника, кредиторов, дольщиков и проанализируем эти поправки с точки зрения каждого участника процесса.

Первое на что хочется обратить внимание – это то, что данные закона о несостоятельности  (банкротстве) устанавливают особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Закон также предусматривает возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В частности в соответствии с параграфом 7 главы 9 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» третьи лица, действовавшие в интересах застройщика или участвующие в сделках, заключенных участниками строительства с застройщиком попадают под действие данного закона. Исходя из содержания статьи 201.1., можно сделать вывод о том, что понятие застройщик и участник строительства определены через наличие требований, связанных со строительством многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем стоит отметить, что в подпункте 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве раскрывается очень четко понятие объекта строительства в деле о банкротстве застройщика. Под ним понимается исключительно сам многоквартирный жилой дом, по отношению к которому участник имел или имеет требование по передаче жилого помещения. Исходя из вышесказанного, нельзя применить данные нормы банкротства застройщиков к отношениям, сложившимся при строительстве гаражей-стоянок, гостиниц и общежитий, торгово-офисных центров, административных зданий.

Целью параграфа «Банкротство застройщика» является наиболее удобный и благоприятный режим получения жилья в случае непредвиденного банкротства застройщика. Именно для этого среди общего числа кредиторов, законом выделена особенная привилегированная группа – участники строительства.

В чём же состоит особенность данного положения?
  1. Требования граждан-участников строительства в процедуре банкротства относятся к третьей очереди требований кредиторов, остальные требования, в том числе юр. лиц – относятся к четвертой;
  2. На погашение требований граждан-участников строительства направляется 25 % от суммы вырученных денежных средств в случае, если земельный участок и объект строительства на нём являются заложенным имуществом (Подпункт 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве);
  3. Граждане-участники строительства, большинством, могут голосовать за передачу недостроенного дома кооперативу участников строительства. У юридических лиц – участников строительства таких прав нет (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.10 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»).

Очень важным дополнением к закону является пункт 6 статьи 201.1 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», который позволяет суду включать требования граждан-кредиторов, которые внесли свои денежные средства по наиболее распространенным «серым» схемам в обход Федерального закона № 214-ФЗ. Однако, даже с внесением таких коренных изменений в закон, очень важным моментом является государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Без него возможность включения Ваших требований в реестр резко уменьшается.

План действий, по которому должны действовать граждане-участники строительства.

  1. Создание жилищно-строительного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива, для этого дольщики:
  • обеспечивают выполнение условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве), а именно обеспечение соответствие документов о создании кооператива и документов о внесении паевых взносов требованиям закона; 
  • обеспечивают вступление в кооператив всех участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
  1. Принять решения о передаче объекта кооперативу на собрании участников строительства;
  2. Исполнить условия, при которых возможна передача незавершенного строительством объекта и земельного участка кооперативу.

Все знают, что в процедуре банкротства должника-застройщика, участникам незавершенного строительства может быть передан весь объект. Однако, чтобы данный объект был передан по всем правилам, необходимо соблюдение ряда условий, прописанных в пункте 3 статьи 201.10, без наличия которых данная процедура передачи невозможна.

  1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства (определяется оценщиком) и земельный участок не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений,
  • либо три четверти голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, которые приняли решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, 
  • либо внесение денежных средств на депозитный счет арбитражного суда.
  1. У должника должно остаться достаточно средств после передачи объекта незавершенного строительства для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очередей. В противном случае в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве) недостающая сумма должна быть переведена на депозитный счет арбитражного суда. Стоит учитывать тот факт, что в судебной практике по данной категории дел, размер текущих платежей может достигать нескольких десятков миллионов рублей.
  2. В реестре требований кредиторов должны отсутствовать требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, 
  • либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства,
  • либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона № 214-ФЗ.

Иными словами этот пункт является одним из самых сложных для исполнения, учитывая конфронтацию позиций граждан-участников строительства, кредиторов юр. лиц и банков. Так, если банки-залогодержатели будут не согласны с передачей недостроя в пользу кооператива, все их непогашенные требования ложатся на плечи этого самого кооператива.

  1. Еще одним крайне важным условием является отсутствие двойных продаж одних и тех же квартир в будущем жилом доме. В данном случае речь идет о том, что в уже построенном доме количество квартир должно быть достаточно для удовлетворения требований всех граждан-участников строительства. Этого можно достигнуть путем увеличения этажности дома, увеличения числа секций и т.д. Если условия предоставления жилья в возведенном доме не устраивают участника строительства, он может отказаться от своих требований, преобразовав их в денежные.
  2. По условиям о государственной регистрации объекта и передаваемого под него участка, объект незавершенного строительства и участок, на котором данный объект находится, должны находиться в собственности у застройщика. Однако, в случае если данные условия не соблюдены, у арбитражного управляющего не имеется рычагов давления на застройщика зарегистрировать свои права на землю.

В данном случае следует иметь ввиду, что это можно и нужно будет сделать в рамках конкурсного производства, в рамках поиска, инвентаризации, регистрации прав на имущество должника с целью его выявления, обеспечения сохранности и формирования конкурсной массы.

В итоге, с соблюдением вышеуказанных пяти условий и в соответствии с требованиями пункта 8 статьи 201.10 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», гражданами-участниками строительства может быть принято решение о создании жилищно-строительного или иного специализированного кооператива. Об этом решении должны быть извещены все кредиторы, в соответствии с общим реестром. Далее ходатайство рассматривается судом и может быть принято два определения: положительное и отрицательное.

В первом случае незавершенный объект строительства передается участникам в качестве отступного по их требованиям. Если стоимость переданного имущества не полностью покрывает все требования, то требования оставшейся части преобразуются в денежные.

В случае отказа, то есть во втором случае, жилищно-строительный или иной созданный кооператив прекращают своё существование и все денежные средства, внесенные на депозитный счет арбитражного суда возвращаются дольщикам.

Чтобы защитить свои интересы и не стать обманутым дольщиком, нельзя надеяться только на закон. Есть несколько правил, которые следует соблюдать, чтобы не остаться «у разбитого корыта».
  1. Первое с чего нужно начать – проанализировать «черные» списки объектов и застройщиков.  Данный механизм действительно надежный, так как у компаний, попадающих туда даже на время, очень сильно сокращаются объемы продаж.
  2. Есть лишь несколько «белых» схем покупки недвижимости, это:
  • долевое строительство по ФЗ № 214,
  • государственный жилищный сертификат (обычно полагается военным),
  • вступление в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), когда застройщиком является сам ЖСК.

На данный момент на рынке недвижимости есть большое количество, порядка 75-80%, проверенных компаний и безопасных предложений. Поэтому не стоит экономить 5-10 % стоимости, чтобы потом оказаться у развалин.

  1. Публикация проектной декларации дома в Интернете и СМИ стало федеральным требованием. Публикация включает в себя информацию о разрешениях на строительство, количестве квартир, сроках ввода в эксплуатацию, страховых гарантиях и т.д. Поэтому обязательно следует найти и досконально всё это изучить. Не можете сами, наймите специалиста. Если же информации нигде из вышеуказанных источников нет, лучше не рисковать и обратиться к другому застройщику.
  2. Любые застройщики, работающие на законных основаниях могут предоставить Вам следующие документы:
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • учредительные документы;
  • свидетельство о постановке на налоговый учёт;
  • бухгалтерские балансы и годовые отчеты, желательно со штампом ИФНС.

Эти документы Вам нужны для понимания того, что это не компания-однодневка. Пускай даже не все документы могут быть Вам предоставлены и это коммерческая тайна. Однако стоит запомнить следующее: если застройщику нечего скрывать, Вам пойдут навстречу и предоставят документы.

  1. Вносите денежные средства по договору долевого строительства только после его государственной регистрации – это существенно увеличивает шансы на получение квартиры. Кроме того, крайне важно подписывать договор именно с застройщиком, а не с какими-то третьими лицами в виде риэлторов, подрядчиков или инвесторов.

Соблюдая данные рекомендации, Вы существенно снизите свои риски. Кроме того, в данной ситуации, осторожности не бывает слишком много, поэтому имеет смысл обратиться к независимым экспертам для дополнительной консультации.

Юристы нашей компании смогут оказать действенную помощь в проведении банкротства, так как знают все аспекты отечественного законодательства, имеют арбитражную практику и готовы тщательно проанализировать состояние компании-застройщика.

Мы готовы:

  • представлять интересы компании-застройщика в судебных инстанциях;
  • разрабатывать меры по защите имущества застройщика;
  • искать варианты более выгодного банкротства.

Наши юристы помогут серьезно подготовиться к предстоящей процедуре, ведь банкротство строительной компании — это сложнейший юридический процесс и его успешное окончание возможно лишь при условии знания законодательных норм и умения находить правильные решения. Уровень профессионализма и опыта наших специалистов достаточен для того, чтобы провести тщательный анализ строительной и финансовой деятельности компании-застройщика, вынести оценку рискам банкротства и найти оптимальные решения возникших проблем. Наши специалисты грамотно проведут переговоры с участниками долевого строительства, окажут помощь в оформлении документации и выборе «правильного» арбитражного управляющего, чтобы компания-застройщик смогла управлять процедурой «в нужном русле». Мы готовы сопровождать компанию-застройщика в судебном процессе на всех этапах банкротства.